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Hypotheken

Bankdarlehen mit einem Bausparvertrag tilgen?

Viele unserer Kunden denken derzeit darüber nach, das Bankdarlehen nach Ablauf der Zinsbindungszeit mit einem Bausparvertrag zu tilgen. Häufig wird dieses Modell der Finanzierung von Banken und Sparkassen, aber auch von einigen Vermittlern, angeboten und mit dem Argument dem Kunden ans Herz gelegt, dass so die Zinssicherheit gegeben ist, die Finanzierung gut geplant werden kann und die Immobilie innerhalb von wenigen Jahren entlastet (schuldenfrei) ist.

Doch die Realität sieht anders aus:

Diese Art der Tilgung ist aber nur für die Anbieter ein lukratives Geschäft: Diese erhalten zur Provision für die Baufinanzierungsvermittlung die Vermittlungsgebühr des Bausparvertrages, welche dann auch mal gut 1,6 % sein kann. Aber Vorsicht! Diese verknüpften Bausparangebote haben dann Tilgungsraten, die enorm hoch und vielleicht nicht bezahlbar sind.

Wird die Sparrate des Bausparvertrages stattdessen als Tilgung für das Bankdarlehen genutzt, verringert sich die Höhe des fälligen Darlehens (der Restschuld) am Ende der Zinsbindungszeit um mehr als das Guthaben, welches nach der Ansparphase im Bausparvertrag zur Verfügung steht!
Stellt man nämlich die Zahlungsströme gegenüber, steigt der Effektivzins für die Variante “Bankdarlehen mit Bausparvertrag als Tilgung“ um 0,5 %. Grund dafür sind die Abschlussgebühren des Bausparvertrages und die Zinsdifferenz zwischen dem Guthabenszins des Bausparvertrages und den zu zahlenden Zinsen des Hypothekendarlehens. Anbieter der Kombination Darlehen und Bausparvertrag weisen die Effektivzinsen separat aus.

Bei Riesterdarlehen mit Riester-Bausparen dagegen sind die Bausparkassen verpflichtet, einen Effektivzins über die gesamte Finanzierungszeit auszuweisen. Und über deren Höhe kann man teilweise aus dem Staunen nicht mehr rauskommen.

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Hausbau Hypotheken Zinsentwicklung

Bank rät zum Hypotheken-Abschluss? Dann prüfen Sie genau!

Banker und Vermittler von Hypothekendarlehen frohlocken derzeit: Die Zinsen für Baudarlehen steigen etwas, aber nicht zu stark. Das ist aus ihrer Sicht ideal, denn in diesem Umfeld können sie gezielt Interessenten mit dem Argument „Lange können wir diese günstigen Zinsen nicht mehr halten“ leichter zum Kreditabschluss bewegen. Doch unterschreiben sollte nur, wer auch alle anderen wichtigen Kriterien gut verhandelt hat – sonst kann der schnelle Abschluss finanziell schnell als „Schuss in den Ofen“ enden.

Der repräsentative FMH-IndeX zeigt es: Die Zinsen für 15-jährige Baudarlehen sind seit ihrem Tief vom 6. Juni von 2,97 auf inzwischen 3,12 Prozent gestiegen; bei den zehnjährigen Krediten fiel der Anstieg von 2,60 auf 2,67 Prozent etwas geringer aus. Gleichwohl erfüllt er als hübscher Zacken nach oben auf der Zins-Grafik durchaus seinen Zweck. Denn Banker und Vermittler können nun den Anfang vom Ende der fallenden Zinsen ausrufen und vor den Interessenten ein Szenario bald deutlich steigender Baugeldzinsen ausbreiten. Die Botschaft: Wer jetzt nicht abschließt, muss mit etlichen tausend Euro an zusätzlichen Kosten rechnen.

Entwicklung der Hypothekenzinsen seit Januar 2012

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Hausbau Hypotheken Zinsentwicklung

Volltilger fahren nicht immer besser.

Finanzmathematisch ist die Sache klar: Je schneller ein Darlehen zurückgezahlt wird, desto weniger Zinsen fallen an. Angesichts der aktuell extremen Niedrigzinsen setzen sich daher viele Hauskäufer das Ziel, ihr Hypothekendarlehen unbedingt innerhalb von 20 Jahren voll zu tilgen. Doch diesen Weg sollte nur beschreiten, wer sicherstellen kann, dass etwa die Lebensqualität oder die Ausbildung der Kinder nicht darunter leiden. Ist dies jedoch nicht der Fall, empfiehlt sich eine längere Tilgungszeit. Die finanziellen Nachteile sind überschaubar, die psychologischen Vorteile indes groß.

Wer nur auf seine Schulden blickt, kommt zu einem eindeutigen Schluss: Je geringer die Restschuld am Ende der Darlehenslaufzeit, umso besser ist es. Im optimalen Fall hat die Bank am Ende der Zinsbindung gar keine Ansprüche mehr. Angesichts der extremen Niedrigzinsen erscheint dies manchem Kreditnehmer machbar: Wer etwa 250.000 Euro an Darlehen für 20 Jahre fest aufnimmt und einen Tilgungssatz von gut 3,7 Prozent vereinbart, zahlt beim günstigsten Anbieter derzeit einen Effektivzinssatz von nur 2,84 Prozent (siehe Tabelle, Modell 1). In diesem Fall fließen monatlich 1.341,60 Euro an die Bank. Nach 20 Jahren ist so das Hypothekendarlehen komplett getilgt; die reinen Zinszahlungen belaufen sich auf 76.750 Euro.

Zinsbindung